Sekilas Property di Indonesia

Josh Chen – Global Citizen


Beberapa saat yang lalu berbincang via telepon dengan Alexa tentang property di Indonesia, kemudian tersambunglah komunikasi via e-mail dengan salah satu kontributor Baltyra, Taufikul yang sedang mendalami urusan property atau perumahan di Indonesia. Dari perbincangan dan kais sana kais sini, jadilah artikel ini, semoga dapat memberikan sedikit gambaran mengenai sektor perumahan di Indonesia dari sudut pandang seorang yang bukan pakar property dan bukan pakar ekonomi ini…

Pelajaran ekonomi di waktu SMP mengajarkan kebutuhan dasar manusia, yaitu: sandang – pangan – papan, yang disebut kebutuhan primer. Tinjauan meningkat sedikit, yaitu ditinjau dari Maslow Hierarchy of Needs yang diambil dari 2 sumber yang sedikit berbeda pendekatan piramida kebutuhan manusia ini (creme-de-languedoc.com dan dlibrary.acu.edu.au):

Terlihat kebutuhan mendasar manusia: Physiological dan Biological needs, di mana salah satunya jelas disebutkan adalah Shelter – sama maknanya dengan papan – yaitu tempat berlindung, alias rumah. Rumah di sini entah sewa, entah beli, entah landed-house, entah condominium, entah apartemen, entah flat; yang penting adalah tempat tinggal.

Tempat tinggal ini tidak melihat apakah seseorang single atau sudah berkeluarga, karena merupakan kebutuhan pokok, yaitu tempat untuk ditinggali, tempat untuk beristirahat dan berlindung di malam hari, tempat berlindung dari panas dan hujan, silakan sebutkan definisi tempat tinggal atau rumah menurut penjabaran dan pengertian masing-masing.

Dari sini saja, jelas kelihatan bahwa kebutuhan akan rumah – di negeri mana saja – akan terus bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk. Memang di makin banyak negara pertumbuhan penduduknya cenderung negatif, tapi di negara-negara berkembang yang notabene jumlah penduduknya mengisi lebih dari separo jumlah manusia di bumi, memerlukan supply rumah yang terus meningkat dari tahun ke tahun.

Seperti pernah diungkapkan oleh Ir. Ciputra dalam salah satu seminarnya, bahwa bumi itu konstanta tetap dan tidak berubah luasannya, sementara penghuninya dan kebutuhan penghuninya akan perumahan itu akan terus meningkat dan itu akan menyebabkan meningkatnya harga property dari tahun ke tahun tanpa kompromi. Terkecuali adanya anomali situasi seperti menghantamnya krisis keuangan di penghujung 2008, memang terjadi penurunan harga property di beberapa negara – tapi tidak di Indonesia.

Yang terjadi malahan harga property di Indonesia terus naik dan menunjukkan grafik kenaikan dari waktu ke waktu. Berdasarkan berbagai sumber, dapat dilihat berbagai indikator di bawah ini:

Untuk analisa dan laporan lebih lengkap dari Asia Securities dapat di’download di sini.

Pertumbuhan property di Indonesia di segmen manapun mengalami peningkatan pesat. Bisa dimengerti untuk segmen menengah bawah, karena merupakan kebutuhan utama bagi keluarga-keluarga muda yang memulai kehidupan berumahtangga, jelas merupakan salah satu kebutuhan mutlak. Tapi bagaimana dengan segmen property menengah atas yang harganya di kisaran Rp. 500juta – unlimited? Ternyata mengalami peningkatan pesat juga.

Jika kita lihat dari Maslow Hierarchy of Needs, makin ke atas bentuknya makin meruncing yang menandakan makin sempitnya golongan yang bisa mencapai puncak piramid – hal yang jamak di manapun juga. Salah satunya adalah di bagian “Self Esteem” dan “Self Actualization”. Di sinilah segmen property menengah atas berada.

Individu-individu dan keluarga-keluarga yang sudah mulai mapan secara finansial akan mencari rumah yang lebih besar, lebih nyaman, lebih lega, lebih baru, lebih mewah dan lebih lainnya.

Keluarga muda yang sekiranya anak-anaknya masih berusia di bawah 10 tahun, biasanya menempati rumah pertama mereka. Rumah pertama ini bisa rumah baru dari developer, bisa juga rumah second-hand. Biasanya rumah pertama akan disesuaikan dengan kondisi keuangan pasangan yang biasanya sama-sama bekerja. Income gabungan suami istri digunakan untuk membayar cicilan rumah tiap bulan.

Setelah beberapa tahun, tingkat keuangan suami istri makin mapan. Bisa jadi karena posisi keduanya makin membaik di perusahaan masing-masing, atau mendapatkan pekerjaan dengan income lebih bagus, atau mungkin juga pasangan memulai bisnis sendiri dan mulai menunjukkan hasil positif yang tentu saja berimbas langsung dengan kondisi finansial mereka. Mulailah mereka memikirkan rumah yang lebih besar, lebih bagus, lebih nyaman dsb, dan juga disebabkan karena anak-anak mereka beranjak dewasa dan kebutuhan akan kamar terpisah juga muncul.

Di Indonesia di mana landed-house jauh lebih populer dibandingkan apartemen atau flat atau town-house, rumah bisa menjadi simbol status. Di sinilah terjadi kenaikan tingkatan dalam piramida Maslow, yang tadinya kebutuhan mendasar sekarang menjadi kebutuhan untuk aktualisasi diri dan pencapaian tertentu. Diikuti juga dengan fenomena booming apartemen dan condominium. Salah satu condo super mewah yang di Jl. Sudirman, di mana harga per unit penthouse di condo tsb berbilang puluhan miliar (Rp. 20sekian-miliar – Rp. 30sekian-miliar), gampang saja menjual unit-unitnya.

Tapi perlu diperhatikan satu lagi yang tidak termasuk dalam tataran ilmu manapun, yaitu untuk pencucian uang. Banyak sekali perumahan di Jakarta dan sekitarnya dan juga di luar Jawa yang sebagian pembelinya adalah para pelaku kejahatan korupsi. Walaupun tidak ada data dan statistik mengenai hal ini, kebetulan di kompleks tempat saya tinggal terjadi fenomena ini. Belum lama seorang teman menjual rumahnya seharga Rp. 2.75miliar. Tanah dengan luas 400sqm dan bangunannya cukup luas dan berada di sudut menjadikan rumah teman ini harganya cukup selangit juga.

Belum lama rumah itu terjual, seorang utusan kapolda dari salah satu provinsi di Sumatera mendatanginya dan malah segera membuka harga (hebat khan, yang buka harga bukan pemilik tapi malah calon pembeli) tanpa berkedip dan menawarkan Rp. 3miliar untuk rumah tsb. Dijawab oleh teman ini bahwa sudah terjual dan sudah menyelesaikan pembayaran, tapi masih juga dikejar untuk membatalkan saja transaksi tsb dan mengalihkan penjualan rumahnya kepada si kapolda.

Fenomena pencucian uang yang demikian memang semakin marak di mana-mana. Biasanya kelihatan jika ada perumahan yang naik daun di saat itu, ke situlah para pencuci uang akan menyasar. Transaksi-transaksi besar akan berlangsung dengan gampang dan lancar. Contoh yang paling jelas adalah rumah si Gayus yang “legendaris” itu. Si Gayus golongan berapa, rumahnya di kompleks elite Kelapa Gading harganya berapa, sudah jelas salah satu wujud pencucian uang.

Kompleks-kompleks perumahan di Jakarta dan kota-kota satelit sekitarnya bisa jadi tolok ukur dan benchmark untuk perkembangan property di Indonesia. Berbagai jenis perumahan dengan segala macam fasilitas dan kemudahan menjadikan pembeli memiliki banyak sekali pilihan.

Beberapa hal yang bisa dijadikan pertimbangan dalam memilih dan menentukan rumah mana yang akan dibeli:

Budget

Jelas sekali! Budget Anda berapa? Budget ditentukan dengan banyak sekali faktor pendukungnya. Suami istri memiliki penghasilan? Untuk yang berencana membeli tunai, jelas dan pasti, namun untuk yang membeli dengan fasilitas KPR, tentu saja pertimbangan utama adalah berapa besar cicilan tiap bulannya.


Lokasi

Tidak perlu disebutkan lebih jauh, jelas penting sekali masalah lokasi ini. Banyak sekali sebab akibat masalah lokasi ini. Jarak dari tempat kerja adalah pertimbangan utama dalam penentuan lokasi ini.


Fasilitas Pendukung

Banyak sekali yang bisa disebutkan di sini. Sekolah, rumah sakit, pasar, mall, bioskop, tempat bermain, fasilitas olahraga, lahan terbuka hijau, tempat ibadah, dan masih banyak lagi. Untuk masalah fasilitas pendukung ini, kebanyakan yang menjadi pertimbangan utama adalah sekolah untuk anak-anak: seberapa jauh, seberapa lengkap, seberapa mahal/murah.


Infrastruktur

Jalan masuk, jalan utama di dalam kompleks, jalan-jalan di sekitar perumahan, akses menuju ke perumahan tsb, banjir tidaknya jika hujan terus menerus turun, macet atau tidak, supply air bersih, instalasi telepon dan listrik, saluran pembuangan air limbah rumah tangga, drainase, lampu jalan dan masih banyak lagi.

Untuk perumahan modern sekarang ini, instalasi air bersih biasanya sudah tidak diperlukan lagi pompa air di setiap rumah, karena sudah terpusat dari pihak pengelola kompleks tsb. Instalasi telepon dan listrik juga biasanya sudah rapi dan tertanam di bawah tanah, sehingga tidak terlihat semrawut kabel dan tiang-tiangnya.

Yang kadang menyesatkan adalah kompleks yang seakan infrastrukturnya bagus, tapi sebenarnya hanya mendompleng infrastruktur yang sudah ada atau dibangun oleh developer lain yang lebih mapan. Ada individu-individu yang memiliki tanah cukup luas, sekian hektar di kawasan yang sedang booming, memanfaatkan pinjaman dari bank atau duit sendiri, dibangunlah “perumahan elite” dengan hanya sekian ratus unit rumah. Iklannya dikesankan bahwa hunian tsb elite dan eksklusif, padahal infrastrukturnya hanya menumpang infrastruktur-infrastruktur utama yang sudah ada.


Jadi pendorong sektor perumahan di Indonesia itu cukup banyak dan unik, tidak bisa dibandingkan dengan kondisi dan situasi negara manapun. Kebutuhan untuk pemenuhan ego, gengsi, self-esteem, self-actualization sangat mendorong pertumbuhan perumahan elite kelas atas. Masih ditambah lagi pertumbuhan ekonomi Indonesia terus meningkat. Untuk 2010 saja, semester pertama diperkirakan pertumbuhannya mencapai 5.9% dan terus melaju. Satu hal yang sangat unik dan spesifik di Indonesia adalah makin maraknya aksi giga-korupsi di mana para pelakunya tetap melenggang bebas. Diakui atau tidak, korupsi ini ikut menggulirkan perekonomian Indonesia, terutama di sektor property.

Sudah menjadi rahasia umum, apartemen mewah, condominium mewah, perumahan yang tersebar di seputaran Jakarta, banyak sekali rumah-rumah para untouchables-koruptor, entah untuk keluarganya bahkan terkadang untuk wanita simpanan para koruptor tsb.

Bukan hanya di Indonesia, kebanyakan kaum tajir baik yang halal atau yang koruptor, paling suka investasi di bidang property. Lihat saja di Singapore, Hong Kong, Taiwan, Malaysia, China, London, berapa persentase tepatnya orang Indonesia memang tidak pernah diketahui pasti, tapi sudah menjadi pengetahuan umum para pelaku property di luar negeri bahwa pembeli Indonesia merupakan salah satu yang paling potensial.

Terima kasih sudah membaca…

About J C

I'm just another ordinary writer. Seorang penulis lepas dengan ketertarikan bidang: budaya, diversity, fotografi, ekonomi dan politik.

Arsip Artikel Website

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.