Informasi Hukum untuk Penghuni Hunian Bertingkat (RUSUN)

Jun Cai

 

Rumah Susun dikenal juga sebagai hunian bertingkat dengan kepemilikan atas unit-unit terpisah, sering disebut sebagai Condominium, Apartment dan atau disebut sebagai Rusun. Dalam ketentuan hukum di Indonesia, Rusun, dibagi ke dalam katagori Rusun Umum, Khusus, Pemerintah dan Komersil.

Rumah susun sebagaimana diatur dalam UU No. 20/2011 diartikan sebagai   bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Seringkali dalam pengetahuan kita bahwa kepemilikan atas highrise building ini haruslah dimengerti. Beberapa informasi penting akan pengetahuan yang seharusnya diketahui sebelum membeli hunian rusun ini di antaranya yakni;

Aspek Hukum Kepemilikan Tanah dan Bangunan

Sebagaimana ketentuan UU N0. 20/2011. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah :

a.   hak milik;

b.   hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan

c.   hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.

 

Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:

a.   pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau

b.   pendayagunaan tanah wakaf.

Bagaimana kepemilikan Hak atas Satuan Rumah susun (Sarusun)?

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.

SHM sarusun sebagaimana dimaksud di atas diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM sarusun sebagaimana dimaksud merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas :

  1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
  2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
  3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota. SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.

 

Perselisihan Hukum

Dalam hal terjadi perselisihan hukum tentunya dapat diselesaikan dengan musyawarah dan mufakat, namun dalam hal perselisihan tersebut tidak dapat diselesaikan, maka para pihak yang bersengketa (pemilik sarusun dengan pengelola, dan pihak lainnya) dapat menyelesaikan melalui Badan Arbitrase sebagaimana ditentukan dalam Kepmenpera 11/KPTS/ 1994, yang kemudian di dalam UU 20/2011 diatur bahwa penyelesaian perselisihan dapat dilakukan melalui pengadilan yang berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan yang disepakati para pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa.

Penyelesaian sengketa di luar pengadilan dapat dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, dan/atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Prof. Mulyadi sebagaimana dikutip oleh Kompas juga menjelaskan UU Rusun ini berisi beberapa hal-hal penting bagi pengembangan pembangunan Rusun di Indonesia, yakni ;

Pertama, adanya kewajiban bagi pelaku pembangunan Rusun komersial untuk menyediakan Rusun umum sekurang-kurangnya 20 persen dari total luas lantai Rusun komersial yang dibangun.

Kedua, dimungkinkannya pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah berupa tanah atau pendayagunaan tanah wakaf dalam pembangunan Rusun umum dan atau Rusun khusus.

Ketiga, UU ini juga memberikan perlindungan terhadap konsumen Rusun yang dapat tercermin antara lain dari pengaturan pada pemasaran Sarusun, baik yang dilakukan sebelum maupun sesudah pembangunan Rusun.

Keempat, UU ini juga mengatur tentang peningkatan kualitas yang dilakukan oleh pemilik Sarusun terhadap Rusun yang tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki dan atau dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan Rusun dan atau lingkungan Rusun.

Kelima, pemerintah akan memberikan bantuan dan kemudahan dalam rangka pembangunan, penghunian, penguasaan, pemilikan dan pemilikian Rusun bagi MBR. “Pemerintah pusat dan Pemda juga akan memberikan insentif kepada pelaku pembangunan Rusun umum dan Rusun khusus,” terangnya.

Keenam, untuk mempercepat penyediaan Rusun yang layak dan terjangkau bagi MBR, pemerintah akan menugasi atau membentuk badan pelaksana. Dan yang terakhir adalah mengenai penyempurnaan mekanisme Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS).

“Pelaku pembangunan Rusun wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat satu tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada pemilik dan diatur pula mengenai hak suara pemilik dan penghuni,” katanya.

Sudah sepantasnya dengan semakin langkanya persedian tanah di perkotaan, pengembangan Sarusun sedemikian rupa mengadopsi ketentuan hukum yang ada demi keberlangsungan pembangunan yang adil, merata dan berdasarkan kepastian hukum.

 

4 Comments to "Informasi Hukum untuk Penghuni Hunian Bertingkat (RUSUN)"

  1. Bagong Julianto  2 September, 2012 at 21:47

    Jun Cai>>>

    Trims infonya…

  2. J C  31 August, 2012 at 13:41

    Pusing bacanya, mendingan langsung retain your service of law consultancy saja, boss…

  3. Dj.  31 August, 2012 at 11:34

    Bung Jun Cay…
    Terimakasih untuk informasinya tentang rumah Rusun.
    Salam,

  4. [email protected]  31 August, 2012 at 10:15

    Pertanyaan :-

    Kenapa Sarusun harus diterbitkan oleh kantor pertanahan kota / kabupaten ? seharusnya dari pengembang (dalam hal ini bisa saja pemerintah / developer). Itu sudah menjadi bukti cukup kuat bahwa dia pemilik / pengguna / mempunyai hak atas rusun tersebut, dan diklarifikasi oleh surveyor (apa ya indonesianya)
    Jika harus diterbikan oleh kantor pertanahan bukannya akan menyebabkan menjadi lama dan bisa saja terjadi main belakang (perlu sogokan).

    Kelemahan dari UU rusun :-

    1. Bagaimana pemerintah bisa menjamin bahwa target yang diinginkan (golongan menengah kebawah *lebih kebawah tepatnya*) bisa mendapatkan hak atas rusun ini. bukan golongan kaya raya memborong semua rusun murah dan menyewakan / menjual seperti no 2.

    2. Bagaimana pemerintah bisa menjamin, jika orang yang tinggal dirusun ini tidak hanya ingin mendapatkan keuntungan semata (disewakan / dijual kembali)

    dan sebetulnya masih banyak hal lain yang bisa dihindari dari pemilikan ganda, tata sarana rusun dsb, karena hingga saat ini, rusun yang ada di indonesia (jakarta tepatnya) tidak manusiawi…. dan hanya memikirkan bagaimana membuat bangunan rusun murah (tidak murah juga), se-padat2-nya dan se-banyak2-nya.

    begituh….
    (hanya pendapat dan sedikit curhatan hati)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.